Modelo 3 do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS – Anexo G – Rendimentos de mais-valias em imóveis

Consideram-se rendimentos de mais-valias os ganhos que resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de imóveis do património particular à atividade empresarial ou profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário.

Este rendimento pode ser excluídos de tributação se houver reinvestimento noutro imóvel destinado a habitação própria permanente. Entenda-se por reinvestimento como o produto da alienação do imóvel.

Vamos elencar as Informações Vinculativas da AT mais relevantes para o preenchimento do Quadro 5 – Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel destinado a Habitação Própria Permanente, do Anexo G da Modelo 3.

​
1.​ Mais-valias imobiliárias: reinvestimento em imóvel adquirido há mais de 10 anos

Nos termos do número 5 do artigo 10.º do Código do IRS, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que, cumulativamente:

​a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

​b) O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; e

​c)​ sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

Tendo em consideração que o reinvestimento respeitará a um imóvel adquirido há dez anos, o que ultrapassa manifestamente o prazo legalmente estabelecido para efeitos de reinvestimento, não poderá o montante aplicado na amortização do empréstimo contraído para a sua aquisição relevar como reinvestimento para efeitos do disposto no número 5 do artigo 10.º do Código do IRS, por falta de suporte legal. (Processo: 2869/2019, de 2019-10-24)

2. Reinvestimento de mais-valias imobiliárias: não cumprimento do prazo por motivos imputáveis a terceiros

Tendo procedido à alienação onerosa, em março de 2017, do imóvel afeto a sua habitação própria e permanente, pretende o requerente que lhe sejam prestados esclarecimentos relacionados com a viabilidade de poder efetuar o reinvestimento na aquisição de um outro imóvel com o mesmo destino e relativamente ao qual decorre uma ação de despejo de inquilino em tribunal, cuja conclusão vai ultrapassar o prazo de 36 meses legalmente estabelecido para o efeito.

Decorre, assim, do texto legal que, sendo o prazo estabelecido em “meses”, sem quaisquer períodos suspensivos, o prazo limite para o requerente poder usufruir do benefício de reinvestimento deve ser contado a partir da data de aquisição do imóvel, ou seja, no caso, terminará em 31 de março do ano de 2020, uma vez que o imóvel gerador de mais-valias imobiliárias foi alienado no mês de março de 2017. (Processo: 3060/2019, de 2019-10-24)

3. Reinvestimento do valor de realização de imóvel afeto a habitação permanente adquirida a título gratuito

Face ao estabelecido no número 5 do artigo 10.º do Código do IRS, para efeitos da exclusão de tributação aí prevista, não releva a forma de aquisição (gratuita ou onerosa) do imóvel alienado, mas que o mesmo corresponda, à data da respetiva alienação, ao domicílio fiscal/habitação própria e permanente do sujeito passivo/agregado familiar e o valor de realização obtido seja reinvestido na aquisição de outro imóvel com o mesmo destino.

Assim, a verificarem-se as condições previstas no artigo em referência, a requerente poderá beneficiar da exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS. (Processo: 993/2019, de 11- 04-2019)

4. Reinvestimento: dedução de empréstimo para a construção. Amortização de empréstimo para aquisição de novo imóvel

Referindo expressamente, do n.º 5 do artigo 10.º do Código de IRS, que a amortização respeita a empréstimo contraído para efeitos de aquisição de imóvel, a faculdade na mesma prevista não é extensível às situações de construção de imóveis.

Assim, o valor da amortização do empréstimo contraído pelo requerente para a construção do imóvel alienado não pode ser deduzido ao respetivo valor de realização, não devendo, portanto, ser indicado no anexo G.

No que concerne às amortizações do crédito obtido para a aquisição do novo imóvel em que se concretizou o reinvestimento e atendendo a que a respetiva aquisição ocorreu em data posterior à alienação, o que faz pressupor de que dispunha de valores para tal, as mesmas não qualificam como reinvestimento, por falta suporte legal. (Processo: 2106/2019, de 2019- 08-07)

5. Reinvestimento em Obras

Verificando-se que o imóvel a alienar constitui a habitação própria e permanente (HPP)/domicilio fiscal do sujeito passivo à data da alienação e que o imóvel objeto das obras de melhoramento passará a constituir a HPP do agregado familiar, poderão ser aceites os valores despendidos com as referidas obras, sem recurso ao crédito, nos prazos estabelecidos no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS.

Acresce que, no que se refere às obras de melhoramento, para que o montante despendido com as mesmas releve como reinvestimento, deverão ainda verificar-se os seguintes requisitos:

• as obras estarem devidamente comprovadas com documentos emitidos sob a forma legal, nomeadamente que correspondam a faturas/recibos de quitação que de uma forma inequívoca se mostrem relacionadas com as ditas obras no imóvel e reúnam os requisitos legais estabelecidos para o efeito, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 36.º do Código do IVA; e
• serem requeridas/comunicadas as alterações até decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao de realização, de acordo com o estatuído na alínea b) do n.º 6 do artigo 10.º do CIRS. (Processo: 482/2019, de 2019-04-11)

6. Alienação de quota-parte de imóvel adquirido por sucessão: Regime do reinvestimento

Considerando que o imóvel cuja quota-parte o requerente alienou constituía a sua habitação permanente e que irá reinvestir na aquisição de imóvel com a mesma finalidade, poderá beneficiar de exclusão tributária relativamente à mais-valia realizada, desde que cumpridos os demais requisitos legalmente estabelecidos.

Para o efeito, na declaração de rendimentos modelo 3 do ano de 201X, deve indicar no anexo G, os valores de aquisição e de realização correspondentes à sua quota-parte do imóvel, apurados nos termos do disposto do artigo 45.º e 44.º, ambos do Código do IRS, e indicar no quadro 5 do mesmo anexo, a intenção de reinvestir. (Processo: 3948/2018, sancionado por despacho da Diretora de Serviços do IRS, de 2019-04-11)

7. Alienação de imóvel e aquisição em compropriedade: Reinvestimento com recurso ao crédito

Atendendo a que se trata de um sujeito passivo solteiro, que o direito de propriedade do imóvel alienado lhe pertencia, e que adquiriu, em compropriedade, um novo imóvel pelo valor de € 300 000,00, com recurso ao crédito no montante de € 220 000,00, só se poderá aceitar como reinvestido, desde que reunidos os requisitos estabelecidos para o efeito, metade da diferença entre o valor de aquisição do novo imóvel e o crédito bancário contraído para o efeito, ou seja, € 40 000,00 (€ 80 000,00 / 2).

Quanto à segunda questão e no pressuposto de que se refere a uma amortização a efetuar ao crédito concedido aquando da aquisição, no prazo de 36 meses após a alienação, informa-se que não poderá ser fiscalmente aceite uma qualquer amortização a título de reinvestimento, uma vez que a mesma não se efetuou logo após a alienação, ou seja, no espaço de tempo estritamente necessário para o efeito. (Processo: 3947/2018, de 2019-04-12)

8. Reinvestimento em aquisição de direito de uso e habitação

Ora, de acordo com o estatuído no artigo 1484.º, números 1 e 2, do Código Civil, o direito de uso consiste na faculdade de se servir de certa coisa alheia, e haver os respetivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua família, denominando-se direito de habitação quando se trate de casas de morada.

Assim sendo, e se bem que se mostre preservado o fim legalmente imposto pelo n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, i.e., que o imóvel se destine a habitação própria e permanente, certo é que não se verifica a transferência para a esfera jurídica do comprador da propriedade do imóvel, mas, tão somente, de um mero direito de o habitar (direito de habitação – artigo 1484º do Código Civil).

Termos em que não se poderá considerar a ocorrência de uma situação de reinvestimento consignada ao abrigo do acima referido artigo e diploma legal (Processo: 662/2018, de 2018- 07-05)

9. Alienação de imóvel adquirido por doação isenta: Reinvestimento

Para o cálculo da mais-valia o valor de aquisição e atendendo a que o imóvel foi adquirido a título gratuito (doação isenta em sede do Imposto do Selo), considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação, de acordo com o estabelecido no n.º 3 do artigo 45.º do Código do IRS

Assim, a verificar-se, no caso, que:

• o imóvel a alienar se encontra afeto à habitação própria e permanente do sujeito passivo, atendendo ao conceito de residência permanente que se entende como correspondendo ao local onde se tem centrada a vida doméstica com estabilidade e por forma duradoura, o local onde se pernoita, se tomam as refeições, se recebem familiares e amigos, onde, em suma, se tem constituído o lar com todo o ritual e laços que lhe estão associados e lhe são próprios. E são traços constitutivos e indispensáveis da residência permanente, a habitualidade, a estabilidade e a circunstância de constituir o centro da organização da vida doméstica;
• o mesmo corresponde ao domicílio fiscal do sujeito passivo à data da alienação; e
• adquira um novo imóvel, com o mesmo destino, sem recurso ao crédito, relativamente à totalidade do valor a reinvestir, nos prazos legalmente estabelecidos, poderá, desde que reunidos todos os requisitos estabelecidos para o efeito, beneficiar da exclusão tributária consagrada no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS. (Processo: 2216/2018, de 2018-07-26)

10. Reinvestimento na aquisição de terreno para construção

Em conclusão e tendo em consideração o pretendido, a requerente poderá declarar, com referência ao ano da respetiva concretização, o reinvestimento na aquisição do terreno para construção e as demais despesas de construção em cada ano em que forem realizadas no prazo limite de 36 (trinta e seis) meses contados da data de realização, i.e., da alienação onerosa do imóvel gerador de mais-valias imobiliárias.

Para aceitação das despesas a título de reinvestimento, para além de as mesmas terem de estar suportadas por faturas emitidas sob a forma legal, deverá ainda o imóvel construído ser inscrito na respetiva matriz predial no prazo de 48 (quarenta e oito) meses contados da já referida data de realização.

Não se concretizando o reinvestimento nos termos e prazos legalmente estabelecidos para o efeito será a mais-valia apurada sujeita a tributação, por englobamento, em 50% do correspondente valor determinado com base nas regras aplicáveis ao caso. (Processo: 1324/2018, de 10-05- -2018)

11. Reinvestimento na aquisição de imóvel anteriormente à alienação onerosa: Amortização de empréstimo bancário

Pretende o requerente que lhe sejam prestados esclarecimentos relacionados com a aquisição, com recurso a crédito bancário, de um novo imóvel destinado a sua habitação própria e permanente, a adquirir em período anterior ao da alienação onerosa daquele que atualmente detém com a mesma afetação, e cujo valor total de venda irá ser integralmente aplicado na amortização do referido mútuo.

Poder-se-á aceitar, a título de reinvestimento, desde que cumpridos todos os requisitos estabelecidos no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, o valor de amortização do crédito concedido para a aquisição, a efetuar-se logo após a alienação, ou seja, no espaço de tempo estritamente necessário para o efeito. (Processo: 923/2018, de 2018- 07-05)

12. Reinvestimento do valor adveniente da alienação onerosa de quota parte de imóvel afeto a habitação própria e permanente

Desde que, à data da alienação, o imóvel reunisse, comprovadamente, os requisitos para ser considerado como constituindo a habitação própria e permanente do requerente, poderá o mesmo usufruir do benefício consignado no acima referido artigo 10.º, número 5, do Código do IRS, atentos os demais condicionalismos legalmente estabelecidos para o efeito, relativamente à quota parte do imóvel que legalmente lhe cabia. (Processo: 2362/2018, de 2018- – 08-16)

13. Alienação de imóvel: Reinvestimento da quota-parte

Pretende informação vinculativa quanto à possibilidade de reinvestir, dentro do prazo legal, o valor resultante da venda de um imóvel, que era sua propriedade e do ex-cônjuge, na quota-parte de 50%, cuja alienação ocorreu em setembro de 2017, atendendo a que o imóvel constituiu a sua residência até a data da venda.

Desde que cumpridos os requisitos legalmente estabelecidos para o efeito, poderá beneficiar da exclusão tributária consagrada no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, devendo indicar no anexo G, a apresentar conjuntamente com a modelo 3 do IRS do ano de 2017, 50% do valor de aquisição e do valor de realização, apurados nos termos do disposto do artigo 46.º e 44.º, ambos do CIRS, e manifestar a intenção de reinvestir. (Processo: 740/2018, de 2018- 04-24)

14. Alienação de dois imóveis e reinvestimento na aquisição de outro imóvel

Pretende informação vinculativa quanto à possibilidade de ser aceite o reinvestimento na aquisição de um imóvel para habitação própria e permanente, cujos ganhos advêm da alienação de dois imóveis que constituíam, em anos distintos, nas respetivas datas de venda, sua habitação própria e permanente.

A razão de ser da exclusão da tributação destes ganhos, obriga a que haja uma relação direta entre a Habitação Própria Permanente (HPP) que se aliena e a HPP que se adquire.

Com efeito, os ganhos de uma alienação de HPP só não são tributados porque são reinvestidos, nos termos legais, em outra HPP.

Assim, não se pode aceitar, a título de reinvestimento, ambos os valores de realização relativos à alienação de dois imóveis. (Processo: 996/2017, de 2017- 10-31)

15. Valor de Realização

No que concerne ao valor a reinvestir para efeitos de exclusão tributária consagrada no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, considera-se, como tal, o valor de realização ou o valor patrimonial definitivo que serviu para efeitos de liquidação de IMT, se superior.

Quanto ao valor considerado reinvestido, existindo recurso ao crédito para aquisição do novo imóvel, será a diferença entre o valor patrimonial definitivo, quando superior ao valor efetivo de aquisição, e o valor do empréstimo bancário contraído para o efeito. (Processo: 5310/2008, de 2009-04-27)